房金要闻
国务院要求支持刚需购房 引导预期成调控重点

    提要:"房地产仍将是中国经济未来20年的发动机",在房地产放与不放的关键时刻,全国政协经济委员会副主任郑新立如此公开言论,显得颇为大胆。住建部一位官员在私下说,"去年央行很多政策,其实是没有和我们的调控思路一致的。
  "房地产仍将是中国经济未来20年的发动机",在房地产放与不放的关键时刻,全国政协经济委员会副主任郑新立如此公开言论,显得颇为大胆。这是他面对一位开发商的提问而发出的声音,他的话给了这位开发商很大的信心。
  虽然进入6月以来,包括住建部、发改委和央行在内的中央部委,已多次就"房地产调控放松"的风声做出回应,并一致强调"中央在房地产调控政策上的总基调不变"。但在郑新立看来,如果5、6月工业增加值仍维持在9%的水平,没有一个明显增长,二季度的GDP就有可能低于7%。这是决策层不愿意看到的结果,而之前的"4月份经济数据如此糟糕,房地产是主因"。
  湖南、天津、陕西等省市发改委人士对本报证实,在4月份国务院常务会议关于当前宏观经济形势分析之后,确实在当地经济形势座谈会上分发了一份文件,主要是传递中央精神,其中对于房地产提出了三条非常明确的调控建议,即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。据悉这是国家发改委给出的建议,具体落实则需由地方政府操作,"要求各地各部门采取有力措施"、"引导各方面形成统一的市场预期"。
  发改委的第一条建议,在6月7日央行宣布降息时已被印证。而被认为最易于操作的首付比例和税费减免,银监会和税务部门并未给出明确答复。但本报了解到,在住建部看来,提高首套房首付比例至30%本身是不符合调控总基调的,而近期信贷政策的放松和降息等动作,"是一个从错误到正确的调整"。
  预期改变
  6月15日,家住北京市回龙观小区的陈平给中介打去电话,决定出售位于回龙观北部的一套商品房,周六10点,他来到自家楼下准备开门的时候发现,已经聚集了30多个由中介带来的看房人。半个小时后,一位看房人便决定交纳订金,购买这套115平米的三居室。尽管205万的价格比今年1月份时的价格高出20万。
  链家地产位于北京回龙观的一家店,其5月销售收入为2.6亿,在销售停滞近一年后,终于迎来了似曾相识的场景。"这一轮购房者几乎都是首次购房或者置换房屋的刚需,在经历了一年的观望后开始集中购房。"
  但令中介们困扰的是进入6月房屋供应量出现短缺,他们常常面对众多购房者无法提供房屋。"一些本打算卖房子的现在开始惜售,很多人预期政府会出台放松政策,比如降息,比如税费方面的,届时房价肯定会大涨"。
  即便是主管房地产的政府部门,住建部也不认为,房价只由供需决定。一位住建部官员告诉本报,"我们调控过程中常常忽略,房子是具有投资功能的,近年中国的房价实际上是由预期在决定。今年我们为什么看到调控成效比较不错,其实就是领导们不停地在各方面喊话,不停给大家传导调控的决心,在预期调控上起到了很好的效果"。
  住建部一位官员在私下说,"去年央行很多政策,其实是没有和我们的调控思路一致的。温总理去年一直强调要鼓励刚性需求和首次置业需求,同时加大中小套型中低价位房屋的供给。但是央行去年对于市场的判断过于谨慎,甚至将首套房利率也提到了1.1倍,这和整个思路是不一致的"。
  对于近期信贷政策的放松和降息等动作,该官员认为是一个从错误到正确的调整,"这肯定会促进一部分成交,也就是过去应该鼓励但被遏制的一部分购买需求会出来"。
  在各省市发改委收到的中央调控建议文件中,优惠利率落实及首付比例并不由地方政府控制,地方政府能左右的,仅仅是"减免相关税费等措施"支持居民购买首套普通住房。而北京市一位地税官员称,今年不会出台这样的政策,至少十八大之前不会,南京市地税官员也表示针对房地产税费的减免几乎不可能。
  虽然被认为最易于操作的首付比例的调整,以及房地产税费减免政策出台的可能性,银监会和税务系统官员均未表态或直接予以否认。但预期还是发生了戏剧性的逆转,楼市开始出现反弹。
  国家统计局6月9日公布的数据显示,5月全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,这两个数据相比4月分别上涨了15%、20%。1-5月份的全国房地产开发投资则达22213亿元,同比名义增长18.5%,增速比1-4月份回落0.2个百分点,增速下滑趋势大为放缓(1-4月较1-3月增速回落高达4.8个百分点)。
  包括赵晓在内的学者认为,这轮调控周期中房地产的最低谷或许已经过去。"近期政府对首套房贷的放松、降息以及房地产开发商贷款的放松对楼市已经起到作用,楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升。"赵晓称。
  经济支柱
  今年一季度全国财政收入排名中,过去财政收入增速保持前列的省市,如今几乎都在垫底。排名最后4位的是北京、上海、浙江和广东,这些往年的大佬们,也是土地和房价最高的地区,收入影响最大。
  而数据也显示,2012年5月,全国财政收入剔除因汇缴上一年度企业所得税因素,财政收入增长5%左右。其中房地产营业税下降6.9%。
  "我去南京调研,发现南京市场萎缩得很厉害,一方面是因为市场观望情绪很严重,认为价格还会降;其次限购也使得本地很多刚性需求和改善性需求也停滞了。"清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示。
  在郑新立看来,情况可能更糟。"住房投资是一个龙头,它可以拉动40多个部门,今年4月份我们之所以出现三大需求增速全面放缓,一个重要原因就是房地产投资的增长速度有所下降。"6月8日,郑新立在北京举行的一个工商业论坛上表示。
  据悉,4月经济数据出乎高层意料。工业增加值同比仅增长9.3%,按照工业增长速度和GDP增长速度的多年规律和经验,两者之间通常相差3到5个百分点。这令决策层开始担忧。"如果5、6月工业增加值没有一个明显增长的话,二季度的GDP就有可能低于7%。"郑新立说。
  而最新公布的5月数据虽然好于上月,但工业增加值仍为9.6%,并没有明显起色。此外,4月份社会用电量同比增长回落到3.7%,较3月下滑3.3个百分点,较去年4月下滑7.5个百分点。水泥生产量也出现负增长,这些指标都在揭示着实体经济面临的困难。
  往年在固定资产投资中大都维持23%左右的房地产投资比重,今年出现了下滑。2012年1-4月固定资产投资完成额为75591.60亿元,同比增长20.2%。其中房地产开发为15835.19亿元,同比增长18.7%,占固定资产投资比重为20.9%,去年同期为21.2%。
  在郑新立看来,房价调控和繁荣房地产业并不矛盾,而现实必须要考虑如何将房地产行业健康发展起来。因为在他多次的调研中发现,房地产实质上就是地方经济的支柱。
  安徽省投资集团高层则对本报称,地方经济增长曲线几乎与房地产市场的发展曲线是一致的,而在目前的调控下,房地产市场低迷,地方各方面都受影响,投资、税收、土地收入全面受影响。
  地方政府的确有"救市"的冲动。在此前5月份,已有多达40个城市出台了类似提高公积金贷款额度,上调普通住宅标准以减免购房税费等措施。湖南发改委的中央调控建议文件曝光之后,舆论普遍认为地方政府新一轮的"救市"政策将密集出台。
  本报获悉,河南省在6月初召开了经济形势分析会,而会前住建厅则下发紧急通知收集下辖各市1-5月的房地产交易数据,以供对房地产市场形势准确分析。
  在住建部的调控政策结构中,限购、刚需、预期调控被视为三大重点。限购被视为遏制投机性购房的核心,而鼓励"合理购房需求"则是支撑楼市的关键所在。除限购之外,针对首套房购置的其他优惠利率落实、降低首付比例、减免相关税费等措施,都被解读为对"合理购房需求"的支持,但各部委都担忧舆论"解读过度"。
  李稻葵建议,对于南京、沈阳等在限购范围内的二线城市,当前完全可以出台政策,把交易量逐步恢复,从而使得价格恢复。"现在我们说‘调'绝对不是要走回头路,不是要放松。而是更好地打击投资型需求,保护消费型需求,这是中国房地产政策必须要考虑的路"。
  但他认为,北京、上海、广州等地,房地产短期内调整的空间很小,这些地方由于城市公共设施比较完善,城市集聚效应已经体现出来,所以这些地方已经量价回升。
  一位住建部官员说,"限购是特殊时期的特殊政策,但是对于北京这样的城市,是需要继续坚持的,因为这已不是简单的住房问题,而是一个城市发展的问题。"李稻葵则预计,北京未来限购可能采取的模式是双轨制,中小户型一直限购,超大户型,例如豪宅还有别墅会逐渐放开。
  安徽省投资集团的一位高层对本报记者表示,"对于房地产的调控,我认为地方可以根据自己本地区状况调整,不能全国都按照北京、上海的节奏去调。"

 

(来源:经济观察报·蓝筹地产  记者:宋尧亦)