政策解读
天津楼市2013风向:地铁效应更凸显 综合体将成主流

    进入2013年以来,关于房地产市场的走势与预测从未停歇。近日,全球知名房地产服务商第一太平戴维斯发布了天津市场2013年上半年楼市展望报告,分别就政策、住宅、商业等多个方面进行了权威分析与预测。
  热点一:保障房仍被重点扶植
    报告中首先提到,在2012年12月闭幕的中央经济工作会议中曾经提出,中国将继续坚持房地产调控政策不动摇。因此,这是形成对"2013年房地产调控政策或将适度偏紧"预期的主要依据与根源。
    此外,2013年上半年,一些新的政策也有望出台或进行调整,来防止未来市场出现报复性反弹。不排除或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成"组合拳",进行楼市调控的可能性。在货币政策方面,有专家分析,当前经济下行压力加大,同时需要切实降低企业融资成本,通过利率下调以放松货币条件势在必行。预计本年上半年可能会有2次左右(每次0.5%)的存款准备金率下调。
    除了当前楼市调控政策将继续得到强化以外,保障房建设也将成为2013年国家重点支持与扶植的房地产开发领域。在这种环境背景作用下,可以预见的是本地市场中,政府将持续加强保障房建设和管理,在融资政策上对保障房建设有所倾斜,在开发商融资问题上给予支持。
    热点二:"地铁经济"进一步凸显
    受城镇化进程加速,2012年末成交翘尾,地王频现,住房刚性和改善性需求潜力仍然较大等多重因素影响。2013年楼市或将呈现量价增速、前高后低的震荡上行走势,但是,严重的库存压力也将对房价的上行产生一定的抑制作用。
    第一太平戴维斯天津分公司董事总经理卢向晖接受记者采访时预测,2013年,天津住宅市场的整体表现将呈现出"稳中有升"的发展趋势。在成交热点区域中,可以预见的一点是,随着中心城区土地增量与新房供应的减少,未来,环城、郊县区域以及滨海板块将成为普通住宅市场成交的主力板块。此外,受调控政策影响,投资者更多的将目光转向不受调控政策限制的商业地产市场,目前多个在建综合体项目为了迎合市场中的投资需求,均规划了一定比例的销售型服务式公寓,未来天津该类市场或将出现供过于求的情况。
    另一方面,报告中还特别提到,由于天津地铁1、2、3、9号线的全面贯通,天津地铁联网效应在2012年年底逐渐成型,因此,2013年,这种作用将继续在楼市中得到发挥与显现,地铁沿线住宅项目由于增值保值特点突出或将成为未来市场成交的热点。
    "2012年下半年,2、3、9号线相继开通,其运行总里程数达到180公里,目前,其日均载客量约达50万人次。在4条地铁线去年10月开通联网运营后,月累计运送乘客1050万人次。现阶段在建的5、6号线及滨海新区Z1、Z2、Z4和B2等多条地铁线路已经启动,预计在2015年底前可实现竣工通车,届时,各区域之间无缝对接功能将会更加凸显"。第一太平戴维斯天津分公司项目及开发顾问部经理王浩在分析时指出,地铁经济对房地场市场的影响十分广泛,首先,它能提高住宅保值抗跌的能力,提升项目升值潜力,加速区域内商业及生活配套的更新换代,汇聚大量的人流,可有效促进地铁站周边区域的经济繁荣;其次,对于商业地产来说,它既可以在扩大辐射半径的同时,发挥对周边开发的辐射带动作用,形成的地铁网还能将多个商圈串联,使其商业价值不断提升,除此之外,在写字楼方面,还可加速城市亿元楼宇建设规划的成熟与完善。所以,对于正在大力发展地铁建设的城市来说,其经济效益对于楼市所产生的影响还将在未来一段时间内担当热点角色。
    热点三:"综合体"将成主流地产
    甲级写字楼方面,位于天津中心城区的8个新项目有望于2013年进入市场,合计带来49万平方米的新增供应。但是,由于目前多数项目正处于外檐装修及内部机电安装阶段,预计仅有3成的项目有望于2013上半年投入使用。随着供应压力激增,未来入住率或将受到下行压力影响,特别是一些新项目的业主方将被迫降低他们的租金预期,同时新项目的入市将使得现有项目的租金上涨受到抑制。现有项目将同样经历一段艰难时期,高品质新项目的陆续入市将激发市场现有租户的迁址需求。由于经济前景不明朗,未来内外资企业的市场需求或将趋缓。虽然许多开发商选择租售结合的方式,以通过销售部分项目来缓解短期现金流压力,但是为了保证项目的品质,未来将有更多的开发商开发管理纯租赁型项目。
    除了供求关系的变化外,就天津高端写字楼市场发展态势来看,另一个明显的特征是,"综合体"已成为了一种主流地产开发趋势,未来三年的甲级写字楼新增供应中约有65%的项目位于综合体项目中。
    甲级写字楼方面,位于天津中心城区的8个新项目有望于2013年进入市场,合计带来49万平方米的新增供应。但是,由于目前多数项目正处于外檐装修及内部机电安装阶段,预计仅有3成的项目有望于2013上半年投入使用。随着供应压力激增,未来入住率或将受到下行压力影响,特别是一些新项目的业主方将被迫降低他们的租金预期,同时新项目的入市将使得现有项目的租金上涨受到抑制。现有项目将同样经历一段艰难时期,高品质新项目的陆续入市将激发市场现有租户的迁址需求。由于经济前景不明朗,未来内外资企业的市场需求或将趋缓。虽然许多开发商选择租售结合的方式,以通过销售部分项目来缓解短期现金流压力,但是为了保证项目的品质,未来将有更多的开发商开发管理纯租赁型项目。
   除了供求关系的变化外,就天津高端写字楼市场发展态势来看,另一个明显的特征是,"综合体"已成为了一种主流地产开发趋势,未来三年的甲级写字楼新增供应中约有65%的项目位于综合体项目中。
   热点四:零售物业空置率上升
   而在中高端零售物业市场,预计2013年上半年天津中心城区优质商业项目新增供应约为11.5万平方米,其中包括7万平方米的都会轩项目与4.5万平方米的百盛南门外店项目。新增供应在增大市场竞争压力的同时也有效提升了天津商业物业的整体品质。供应压力的增大或将抑制整体市场租金的上扬,全市整体空置率或将上升。此外,随着天津市轨道交通建设的加速推进,地铁沿线的商业价值将会进一步显现,城市基础设施的逐步完善将催生多个新兴商圈的形成。零售运营商寻求差异化经营将成为趋势。
    至于高端服务式公寓租赁市场,根据数据显示,预计2013年,天津高端服务式公寓租赁市场将会迎来两个新增项目入市,分别是滨海·艾丽华与泰安道四号院丽思卡尔顿酒店式公寓。虽然,内外资企业的在津扩张及投资将有望带动服务式公寓租赁市场的发展。但是,面对未来经济放缓等不确定因素,许多雇主公司或将被迫下调员工的住房预算。一批由小业主持有的高端销售型服务式公寓物业逐渐进入二手租赁市场,该类产品因具有一定的价格优势或将分化部分现有市场的长期租赁需求。未来新项目的入市或将使得短期内市场控制率上升,部分品质相对较差的项目不得不被迫转型或进行改造升级以摆脱被市场竞争淘汰的困局。

 

 

(来源:今晚经济周报  作者:李杨)